Proindiviso y división de cosa común
Un piso heredado entre tres hermanos donde uno no quiere vender no es un callejón sin salida. Nadie está obligado a permanecer en una comunidad de bienes, y la ley da la vía para salir.
Qué es un proindiviso
Es la situación en la que varias personas son titulares de un mismo bien por cuotas, sin que ninguna tenga una parte física concreta. Es lo que pasa casi siempre cuando se hereda un inmueble entre varios.
Mientras dura, ninguno puede vender el inmueble entero sin los demás, ninguno puede alquilarlo unilateralmente y todos responden de los gastos. Y con el tiempo el bloqueo se enquista: uno vive en él, otro paga el IBI, otro no quiere saber nada.
Las salidas, de la más barata a la más lenta
La primera es la extinción de condominio: uno de los copropietarios compra las cuotas de los demás y se queda el inmueble entero. Es la vía más económica, y además tiene un tratamiento fiscal más favorable que una compraventa ordinaria, algo que conviene planificar bien.
La segunda es la venta conjunta a un tercero repartiendo el precio según cuotas. Requiere acuerdo, pero es la que suele maximizar el valor.
La tercera, cuando no hay acuerdo, es la acción de división de cosa común. Ningún copropietario puede ser obligado a permanecer en la indivisión: cualquiera puede instar judicialmente la división y, si el bien es indivisible, se vende en subasta pública y se reparte el precio.
Vender la cuota a un tercero: cuidado
Existe un mercado de empresas que compran cuotas indivisas a copropietarios bloqueados. Es legal y a veces resuelve, pero conviene saber dos cosas antes de firmar.
La primera es que el precio ofrecido suele estar muy por debajo del valor proporcional del inmueble, precisamente porque el comprador asume el conflicto. La segunda es que los demás copropietarios tienen derecho de tanteo y retracto, y su ejercicio puede alterar la operación.
Antes de vender una cuota con descuento, casi siempre merece la pena valorar la acción de división: el resultado económico suele ser mejor.
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¿Cuánto suelen pagar por un proindiviso?+
Las empresas especializadas en comprar cuotas indivisas suelen ofrecer bastante por debajo del valor proporcional del inmueble, porque asumen el conflicto y la incertidumbre. Antes de aceptar conviene comparar esa oferta con lo que se obtendría mediante una extinción de condominio o una acción de división.
¿Cuáles son las desventajas de un proindiviso?+
Ninguno de los copropietarios puede disponer del bien completo sin los demás, los gastos se comparten aunque el uso no, y basta con que uno se oponga para bloquear cualquier decisión. Cuanto más se prolonga, más se deteriora la relación y más se devalúa la solución.
¿Puedo obligar a mis hermanos a vender el piso heredado?+
A vender voluntariamente no, pero sí se puede ejercitar la acción de división de cosa común. Nadie está obligado a permanecer en la indivisión: si el inmueble no admite división material, se vende y se reparte el precio entre los copropietarios según sus cuotas.