Proindiviso y división de cosa común
Un piso heredado entre tres hermanos donde uno no quiere vender no es un callejón sin salida. Nadie está obligado a permanecer en una comunidad de bienes, y la ley da la vía para salir.
Qué es un proindiviso §
Es la situación en la que varias personas son titulares de un mismo bien por cuotas, sin que ninguna tenga una parte física concreta. Es lo que pasa casi siempre cuando se hereda un inmueble entre varios.
Mientras dura, ninguno puede vender el inmueble entero sin los demás, ninguno puede alquilarlo unilateralmente y todos responden de los gastos. Y con el tiempo el bloqueo se enquista: uno vive en él, otro paga el IBI, otro no quiere saber nada.
Las salidas, de la más barata a la más lenta §
La primera es la extinción de condominio: uno de los copropietarios compra las cuotas de los demás y se queda el inmueble entero. Es la vía más económica, y además tiene un tratamiento fiscal más favorable que una compraventa ordinaria, algo que conviene planificar bien.
La segunda es la venta conjunta a un tercero repartiendo el precio según cuotas. Requiere acuerdo, pero es la que suele maximizar el valor.
La tercera, cuando no hay acuerdo, es la acción de división de cosa común. Ningún copropietario puede ser obligado a permanecer en la indivisión: cualquiera puede instar judicialmente la división y, si el bien es indivisible, se vende en subasta pública y se reparte el precio.
Vender la cuota a un tercero: cuidado §
Existe un mercado de empresas que compran cuotas indivisas a copropietarios bloqueados. Es legal y a veces resuelve, pero conviene saber dos cosas antes de firmar.
La primera es que el precio ofrecido suele estar muy por debajo del valor proporcional del inmueble, precisamente porque el comprador asume el conflicto. La segunda es que los demás copropietarios tienen derecho de tanteo y retracto, y su ejercicio puede alterar la operación.
Antes de vender una cuota con descuento, casi siempre merece la pena valorar la acción de división: el resultado económico suele ser mejor.
Las tres salidas, comparadas §
| Vía | Requiere acuerdo | Plazo típico | Resultado económico |
|---|---|---|---|
| Extinción de condominio | Sí, de todos | Semanas | El mejor: fiscalidad favorable y sin descuento |
| Venta conjunta | Sí, de todos | Meses | Bueno: precio de mercado |
| Venta de la cuota a un tercero | No | Semanas | Malo: descuento importante sobre el valor proporcional |
| Acción de división judicial | No | De un año en adelante | Variable: subasta si el bien es indivisible |
Antes de vender una cuota con descuento a una empresa especializada, casi siempre merece la pena valorar la acción de división. Tarda más, pero el resultado económico suele ser sensiblemente mejor, y la mera interposición a menudo desbloquea la negociación.
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